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【洞见】汇率贬值或将 引发房产重新估值

郴州房产  发布日期:2015/8/23 2:23:54
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2015年8月11日,为增强人民币兑美元汇率中间价的市场化程度和基准性,中国人民银行决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。自2015年8月11日起,做市商在每日银行间外汇市场开盘前,参考上日银行间外汇市场收盘汇率,综合考虑外汇供求情况以及国际主要货币汇率变化向中国外汇交易中心提供中间价报价。受此消息影响,即日人民币兑美元汇率报6.3248,环比前日下跌1.8%,创历史最大单日跌幅和近3年以来新低;与一次性贬值近2%的中间价联袂创出历史最大跌幅。

本次人民币汇率调整,或将引发我国住宅价格重新估值,值得关注。

当前部分城市住宅价格上涨与政策刺激关系密切。

据中指数研究院2015年7月31日发布报告,2015年7月全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.54%,已连续上涨3个月。其中,46个城市环比上涨,53个城市环比下跌。自2015年3月末国家有关部委集中出台系列稳定住房消费政策组合拳,住宅市场被有效激活,成交量出现了明显回升。2015年上半年,全国商品房销售面积同比增长3.9%,而前5个月为下降0.2%。个人住房按揭贷款政策优惠以及个人转让住房税收优惠期限缩短,以及其他相关政策的配套作用下,住宅市场预期发生了改变,刚性住房需求和改善性住房需求得到有效支撑,促进了住宅市场交易量的回暖。

人民币汇率调整将给予住宅价格重估机会。

在经济金融全球化日益发展的今天,利率和汇率是各类型资产价格估值的两大基础。

本国利率调整,改变的是资产预期收益率,将对资产价格产生重要影响。

而汇率调整,改变的资产估值水平的国际比较,将引发资本跨国流动。

过去,在人民币进入升值通道过程中,我国住宅价格对国际资本具备强大吸引力,这不仅是国内住宅供不应求的结果,更是因为人民币升值间接抬升了国内住宅价格估值,提高了外资进入我国房地产市场的积极性。

本次人民币汇率调整,特别是汇率政策宣布当天人民币汇率出现较大调整,虽然很难说是人民币汇率贬值趋势的开始,但很大程度上改变了外汇市场对人民币汇率的预期。在汇率运行预期出现较大变化情况下,不排除部分外资会流出国内房地产市场,或引发住宅价格下跌。

即使不考虑外资流动因素,汇率调整也会引发国内住宅价格重新估值。这是因为,汇率调整将在很大程度上改变社会资金流向,出口型企业获得政策支持,将带动资金流入,并会减少房地产市场的资金投入。

当前房地产市场投资收益率回落,也将因为汇率调整因素而进一步下降。

金融市场对人民币贬值预期增强,可能会促使资产价格下跌的可能性增加,进一步降低了住宅资产对居民家庭配置的吸引力。

虽然3~7月期间我国住宅市场成交持续回升,但进入8月份后,住宅成交回升压力增加,特别是股市巨幅调整后,社会风险偏好有所回落,影响到住宅市场需求的释放,住宅市场回暖的趋势能否继续,市场也是疑问重重。

本次汇率政策调整,不仅仅影响到外向型部门的产出,还会影响到宏观经济金融运行和居民资产配置状态的预期,进而发生连锁反应与变化,需要高度关注和密切观察。房地产行业研究者 陈涛


文章来源:搜狐焦点
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